В связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" изменились положения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственной регистрации сделок, нотариальном удостоверении сделок. Разъяснения по новому законодательству дает начальник Отдела по правовым вопросам Управления по имуществу, архитектуре, земельным и правовым вопросам Администрации Железногорского района  Ирина  Владимировна  Лазарева.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА

НЕДВИЖИМОЕ

ИМУЩЕСТВО

Законом в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) добавлена статья 8.1, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого). Реализация положений указанной статьи влечет изменения в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в законодательстве о государственном кадастре недвижимости.

В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей.

Установлены принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Статья 8.1. предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо осуществлять государственную регистрацию не только прав на объекты недвижимости и сделок с ней, но и прав на другие виды имущества и сделок с ним. В этих случаях будут применяться основополагающие нормы о государственной регистрации.

Согласно статье 8.1 ГК РФ в редакции Закона в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Данное положение важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы ГК РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (ст. ст. 554 и 607 ГК РФ). Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 ЗК РФ).

Закон устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.

Государственная

регистрация сделок

С 1 марта 2013 г. отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй ГК РФ.

Закон отменяет действующую до 1 марта 2013 года систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости.

Так, в п. 8 ст. 2 Закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона. Тем самым отчасти решается проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными, так как большинство перечисленных в п. 8 ст. 2 Закона статей (за исключением ст. ст. 574 и 609 ГК РФ) предусматривают, что соответствующий договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Такое правовое регулирование создавало сложно разрешимые ситуации, при которых договор, не прошедший процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным, что лишало стороны такого "несостоявшегося" соглашения (например, арендатора) права воспользоваться договорными способами защиты своих прав.

Следует отметить, что в иных федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение Закона прямо на них не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат следующие договоры:

– договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

– договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

– договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 " 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Следует отметить, что на практике может возникнуть вопрос о применимости комментируемого положения к договорам аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, которые заключены на срок более года.

В настоящее время п. 2 ст. 25 ЗК РФ предусмотрено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Применительно к перечисленным в предыдущем абзаце договорам такого положения Земельный кодекс РФ не содержит, так как согласно п. 2 ст. 26 данного Кодекса договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть обязывающего правила о том, что данные договоры, заключенные на срок, равный году и более, подлежат государственной регистрации, в Земельном кодексе РФ не содержится.

Однако это правило выводится в судебной практике практически единообразно, в том числе на основании толкования норм Земельного кодекса РФ и ст. ст. 164, 433, 609 ГК РФ.

Нотариальное

удостоверение сделок

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не устанавлено.

Однако в настоящее время п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона введена обратная презумпция. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Действующий Гражданский кодекс РФ устанавливает именно такое регулирование нотариального удостоверения сделок (п. 2 ст. 163 ГК РФ).